調整区域。
※ 法令等の改正で記事の内容が古くなっている可能性がありますが、リンク等だけ修正してそのまま掲載しています。
実は不動産業界ではよくある話で、法律的にもおもしろい話題なので、できるだけ簡単に説明してみたい。
市街化調整区域は名前のとおり、市街化を抑制するべき地域、田舎の郊外をイメージすればよいだろう。
無計画な開発や建築を抑制するべき地域なので、原則として家を建てられない。
田舎の山や田畑を買っても、そこに家を建てられないことがあるのはこのためである。
何事も原則があれば例外がある。
調整区域でも特別な事情がある場合には、例外として開発や建築ができるけれど、全ての例外を列挙すると収拾がつかなくなるほど複雑である。
イケハヤ氏が言及したのは農家についての特例だった。
農家についての特例は、分家住宅（愛知県開発審査会基準第１号）や農家住宅（第２９条第１項第２号）があるけれど、おそらく農家住宅のことだろう。
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
一～二 【省略】
２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
第２９条（開発行為の許可）
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（【省略】）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一 市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
三～十一 【省略】
２～３ 【省略】
第３３条（開発許可の基準）
【省略】
第３４条（開発許可の基準）
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（【省略】）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
一～十三 【省略】
十四 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為
第４３条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第２９条第１項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
一～五 【省略】
２ 前項の規定による許可の基準は、第３３条及び第３４条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める。
３ 【省略】
この法律は、国民の生命、健康、財産を守るために、建築物等の最低基準を定めるものである。
一般に家を建てるときには、建てる前に建築確認、建築後に完了検査を受けることになる。
建築基準法等法令の基準が守られていなければ、そもそも確認済証の交付が受けられず工事に着手できない。
イケハヤ氏の道路についての言及は、建築基準法の接道義務のことだろう。
建築基準法
第４３条（敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（【省略】）に２メートル以上接しなければならない。
一～二 【省略】
２～３ 【省略】
宅建士の有資格者あるいは有資格者同等の知識がある者で、不動産会社である程度実務を経験している人でないと理解できないかもしれない。
経験者でも油断すると間違える可能性があるし、実際に間違えてトラブルになることもよくある。
不動産法とは不動産に関連する法令の総称で、今回説明した都市計画法、建築基準法のような行政法を中心に、様々な分野に種々の法令があり複雑である。
例えば、今回のように農地に関連する土地であれば、農地法、農業委員会も関係してくることになる。
行政書士の中には、この分野で活躍している人もいる。
不動産業界は扱うお金の額が大きいので、業界にうまく食い込むことができれば、行政書士業務だけでもそれなりに稼ぐことが可能だろう。
僕には知識や経験以外に、そういう業界を相手にするだけの度胸がなかった。
それくらい怖い業界、分野でもある。
軽微な場合は誰にも気付かれないし、気付いても大騒ぎになることはない。
田舎の道路で少しくらいスピード違反したって誰も気にしないだろう、世の中そんなものである。
ただ、あまりにも悪質な違法建築だと、危険な建築物を勝手に建てたということで、取り壊しを命令されても文句は言えないだろう。
ならぬことはならぬものです。
建築基準法
第９条（違反建築物に対する措置）
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
２～１５ 【省略】
ちなみに、建てたときは適法でも、後の法改正等で違反建築になることもある。
その場合は、既存不適格と呼ばれ、そのまま使用するだけなら問題ないけれど、増改築や建て替え時に是正することになる。
１ 山に家を建てるには
イケハヤ氏が、山に家を建てるのは意外と大変だと語っておられる。実は不動産業界ではよくある話で、法律的にもおもしろい話題なので、できるだけ簡単に説明してみたい。
２ 調整区域の原則と例外
都市計画法という法律があって、都市計画区域は一般的に、市街化区域と市街化調整区域に線引された（愛知県は一部を除き、昭和４５年１１月２４日）。市街化調整区域は名前のとおり、市街化を抑制するべき地域、田舎の郊外をイメージすればよいだろう。
無計画な開発や建築を抑制するべき地域なので、原則として家を建てられない。
田舎の山や田畑を買っても、そこに家を建てられないことがあるのはこのためである。
何事も原則があれば例外がある。
調整区域でも特別な事情がある場合には、例外として開発や建築ができるけれど、全ての例外を列挙すると収拾がつかなくなるほど複雑である。
イケハヤ氏が言及したのは農家についての特例だった。
農家についての特例は、分家住宅（愛知県開発審査会基準第１号）や農家住宅（第２９条第１項第２号）があるけれど、おそらく農家住宅のことだろう。
３ 都市計画法
第７条（区域区分）都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
一～二 【省略】
２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
第２９条（開発行為の許可）
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（【省略】）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一 市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
三～十一 【省略】
２～３ 【省略】
第３３条（開発許可の基準）
【省略】
第３４条（開発許可の基準）
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（【省略】）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
一～十三 【省略】
十四 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為
第４３条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第２９条第１項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
一～五 【省略】
２ 前項の規定による許可の基準は、第３３条及び第３４条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める。
３ 【省略】
４ 建築確認
さらに、都市計画法の他に建築基準法という法律もある。この法律は、国民の生命、健康、財産を守るために、建築物等の最低基準を定めるものである。
一般に家を建てるときには、建てる前に建築確認、建築後に完了検査を受けることになる。
建築基準法等法令の基準が守られていなければ、そもそも確認済証の交付が受けられず工事に着手できない。
イケハヤ氏の道路についての言及は、建築基準法の接道義務のことだろう。
建築基準法
第４３条（敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（【省略】）に２メートル以上接しなければならない。
一～二 【省略】
２～３ 【省略】
５ 不動産法
イケハヤ氏の動画に関連することだけを、できるだけ簡単に解説しようとしてもこれくらい複雑な説明になってしまう。宅建士の有資格者あるいは有資格者同等の知識がある者で、不動産会社である程度実務を経験している人でないと理解できないかもしれない。
経験者でも油断すると間違える可能性があるし、実際に間違えてトラブルになることもよくある。
不動産法とは不動産に関連する法令の総称で、今回説明した都市計画法、建築基準法のような行政法を中心に、様々な分野に種々の法令があり複雑である。
例えば、今回のように農地に関連する土地であれば、農地法、農業委員会も関係してくることになる。
行政書士の中には、この分野で活躍している人もいる。
不動産業界は扱うお金の額が大きいので、業界にうまく食い込むことができれば、行政書士業務だけでもそれなりに稼ぐことが可能だろう。
僕には知識や経験以外に、そういう業界を相手にするだけの度胸がなかった。
それくらい怖い業界、分野でもある。
６ 違法建築
ちなみに、法令を無視して勝手に建てると違法建築になるけれど、故意にあるいは不注意で法令に違反して新築、増改築するケースは結構あると思う。軽微な場合は誰にも気付かれないし、気付いても大騒ぎになることはない。
田舎の道路で少しくらいスピード違反したって誰も気にしないだろう、世の中そんなものである。
ただ、あまりにも悪質な違法建築だと、危険な建築物を勝手に建てたということで、取り壊しを命令されても文句は言えないだろう。
ならぬことはならぬものです。
建築基準法
第９条（違反建築物に対する措置）
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
２～１５ 【省略】
ちなみに、建てたときは適法でも、後の法改正等で違反建築になることもある。
その場合は、既存不適格と呼ばれ、そのまま使用するだけなら問題ないけれど、増改築や建て替え時に是正することになる。