東三河狂人日記

（From いらすとや ） 【with 稲川くるみ選手】 ・ 宅地建物取引士試験の合格のコツを教えます with 稲川くるみ選手 、 賃貸物件を借りる時、仲介手数料をゼロにする魔法の言葉を教えます 、 賃貸物件の入居審査に落ちやすい職業や属性をバラします 、 事故物件に住むのはお得？不動産屋が１ヶ月住めば告知義務なくなるはウソ！ 、 絶対行ってはいけない悪徳不動産屋の特徴を不動産Gメンがバラします 、 中古戸建て購入 失敗しない法則をGメンが伝授「ヒビ割れは大きさ！屋上は防水を見ろ」 、 日経平均バブル後最高値突破で不動産市況はどうなる？Gメンが解説します （ 不動産Gメン滝島 ） 【おもしろかった解説】 ・ 騒音トラブルで毎日が地獄…警察に通報は意味ある？不動産会社は役に立たない？ 、 【注意】相続した土地を分筆して売却すると刑事罰に問われる可能性があります （ 不動産Gメン滝島 ）

※ 法令等の改正で記事の内容が古くなっている可能性がありますが、リンク等だけ修正してそのまま掲載しています。

１　不動産 　不動産について一度私見をまとめたいと考えていたのだけれど、あまりにも奥が深い分野なので、どのような記事を書けばよいのか見当がつかなかった。 以前、少しだけ不動産について解説した記事を書いたことはあるけれど。 ・新品と中古の経済学。： https://tanakah17191928.blogspot.com/2017/12/blog-post_18.html 網羅的で完全なものなどとても書けないので、個人的に興味があることを徒然なるままに書こうかと思う。 ２　不動産投資 　不動産の話題と言えば、不動産投資が最初に思い付く。 不動産でお金を稼ぐには、値上がりする見込みがある物件を安く買って、タイミングを見て高く売るか、賃貸物件を購入して家賃収入を期待するか。 投資目的でマンションを購入するのであれば、値下がりしにくい好立地の物件の方がよい。 賃貸物件からの家賃収入を期待するにしても、駅から近い好立地な方が、入居者が入りやすいだろう。 ３　交換価値と使用価値 　経済学的に考えると、物件の価値には、交換価値と使用価値がある。 交換価値は、売買するときに決められる価格、使用価値は、それを使用することによって得られる満足度である。 投資目的であればまずは交換価値に着目し、値上がりする、あるいは値下がりするにしてもその程度がましな物件を探すことになる。 使用価値に着目すれば、極端な話、交換価値などどうでもいいという話になる。 将来交換価値が０になることが分かっていたとしても、どうしてもその物件を購入して住みたい事情があるのであれば、本人がそれで満足なら好きにさせるしかない。 ４　耐用年数 　不動産を経済学的に考えるのであれば、その耐用年数に着目するべきである。 マンションの場合は50年以上、一般的には70～80年、適切な時期に修繕するなど管理がしっかりしていれば100年もつと言う人もいる。 「マンションは管理を買え」という格言は、耐用年数に着目しても真である。 住民及び理事会の意識が高く、管理会社も真面目で、管理費や修繕積立金が適切に設定されて、マンションの維持と管理をみんなが真剣に考えているかである。 　普通の木造家屋の場合は約30年、これも適切な時期に修繕すれば、もう数十年延命できるかもしれない。...

１　本を読む人 　勉強ができる子の家庭は、親も読書家で、家には普通に本があって、子どもに本を買うお金は惜しまないという話題は、ネットの記事等でたまに見かけるし、昔からよく言われてきた話ではある。 それが本当かどうかはあまり興味がないし、だからみんな本を読もうなどという記事を書きたい訳でもない。 「かけた情けは水に流せ、受けた恩は石に刻め」ではないけれど、若い頃、どういう理由があったのか定かではないけれど、僕のような偏屈な人間に優しくしてくれる人がいて、今でも覚えているエピソードがいくつかある。 なぜか分からないけれど、本にまつわる話が多い。 ２　純粋培養だった高校時代 　僕は中学・高校時代は勉強ができる生徒だったのだけれど、塾を利用したことがない。 これは家庭の経済状況によるものだったのだけれど、中学時代は学校の提供する授業や教材を完璧に理解すれば十分でも、高校時代は普通そういう訳にはいかない。 しかし、高校のクラスが特別進学クラスだったので、大学受験を目指して最も勉強が必要な時期に、学校が提供する授業や教材だけで十分だったのは幸運だった。 優等生は、学校の勉強以外にも塾や予備校を利用したり、学校が提供する教材とは別に、参考書や問題集を買って勉強する人も多いと思う。 そのような状況の中、僕が学校の勉強と赤本だけで志望校に合格したことを、先生方は教育者として純粋に喜んでくれたと思う。 ３　「先生、赤本がありません」 　さて、本についてのエピソードだけれど、それは赤本だった。 学校で貸し出していた赤本の中に、僕の志望校の赤本がなかったのだ。 そこで、ある先生に「○○大学の赤本がないんですけど・・・」と相談したら、普段の勉強は自己解決する真面目な生徒から相談されたのがうれしかったからなのか、理由はよく分からないけれど、ニコニコ笑いながら一万円札を差し出して「これで買ってきなさい」と言うのである。 周囲にいた他の同級生たちから、「よかったじゃん、これで何かおいしいもの食べに行こうぜ」「俺は焼き肉が食いたいなぁ」などと冗談を言われて少し恥ずかしかったけれど、そのお金で赤本を買ったことを覚えている。 お釣りはちゃんと先生に返したと思うのだけれど、本屋で領収書をもらって先生に渡すことができたどうかは、よく覚えていない。 僕のことだか...

１　ゴキブリはどこから来るのか 　よく「ゴキブリは１匹見つけたら100匹いる」と言われるけれど、その繁殖力を考えればある意味正しいけれど、常に正しい真理ではない。 ゴキブリはどこからやって来るのか？ 家や部屋の中が汚くて、その中で繁殖していない限り、ゴキブリは外からやって来る。 都会で暮らした経験がある人は、真夏の深夜に街路を大きなゴキブリが走り回っている光景を見たことがあるだろう。 そうした外で繁殖し活動しているゴキブリが、何らかの侵入経路から家や部屋の中に忍び込み、卵を産むとそれが繁殖の元となる。 １個の卵から何匹も生まれる。 食堂などで米粒くらいの小さなゴキブリを、見かけたことがある人もいるだろう。 そういう小さなゴキブリを何匹も見かけるのであれば、侵入したゴキブリが卵を産んだ可能性がある。 ２　ゴキブリと不動産 　僕が名古屋のワンルームマンションに住んでいた頃、ある時期から急に、部屋の中でゴキブリが頻出するようになったことがある。 僕は部屋を定期的に清掃してきれいにしていたし、部屋の中にはゴキブリのエサになるようなものを置かないようにしていたので、僕自身の部屋で繁殖したとは考えられない。 ゴキブリはどこからやって来たのだろうか？ 一軒家であれば、その地域にゴキブリが繁殖するような場所が存在する可能性があるし、ゴミ捨て場も遠いようなマンションの高層階であれば、どこかにゴキブリが繁殖するような部屋があるのかもしれない。 結論を書くと、おそらく何らかの事情でゴキブリを繁殖させてしまった汚部屋があったのだろう。 ある日、マンションの１階からエレベーターに乗ろうとしたら、ゴミ袋を抱えた業者らしき人たちとすれ違った。 その袋の中で、たくさんのゴキブリがうごめいているのを目撃してしまった。 ３　ゴキブリとビルメンテナンス 　ビルメンテナンス（ビル管理）の仕事は、３つに分類される。 設備と警備と清掃である。 清掃はビルの管理にとって重要な仕事であり、ゴキブリなどの害虫を駆除したりその繁殖を予防するのは、衛生管理に係る仕事の一つである。 ビルメンテナンスの仕事をしていた頃、そういう害虫の定期的な調査点検に対応する仕事もあった。 害虫が発生した場合は、駆除はもちろんその原因を究明することが重要である。 原因が分からずに...

１　法律系資格をいくつか勉強してみての正直な感想 ・20代の失敗。： https://tanakah17191928.blogspot.jp/2015/08/20.html 　上記の記事に「土地家屋調査士の勉強をすべきだったと後悔した時期もあった」とあるけれど、その理由を書いてないので法律系資格に詳しくない人にはよく分からないかもしれない。 また、今現在何らかの法律系資格を勉強中の人でも、逆に、自分が勉強している資格を絶対視して勉強のモチベーションにしたりして、他の法律系資格について客観的に調べてないかもしれない。 ２　時代が変わったと言うしかない 　かく言う私も、土地家屋調査士事務所で実際に働いたことがある訳ではないのだけれど、不動産営業時代に士業の先生方のお話を聞く機会も多々あったので、それなりに事情を知っている。 まず始めに確認しておきたいことは、昔と違ってネットで何でも調べられる現在、書類を作成するだけなら、素人でも本人が自分でやろうと思えばできてしまう時代になったということである。 大卒である程度の知識と調査能力があれば、あるいは大学を出ていなくても会社で事務などの仕事の経験があれば、案件によるとは思うけれど、大概何とかなってしまう。 書類を受け取る役所の方も、昔と比べると随分親切になったようである。 事前に十分に準備して質問すれば、手続きや書類について親切に教えてくれる。 これは聞いた話で本当かどうか知らないけれど、昔は「申請を通してほしかったら三遍回ってワンと言ってみろ」と言うくらい傲慢な担当者がいる役所もあったそうである。 ３　人がサービスにお金を支払う理由 　どんなことでもそうだけれど、人に頼むとお金がかかる。 それが自分でできる簡単なことであっても、人を使うただそれだけでそれなりのお金を支払う必要がある。 逆から言えば、お金があまりない人や節約家は、自分でできることをわざわざ他人に頼んでお金を支払うことを避けようとする。 それでも人に頼むのは、人を使って時間をお金で買っているのだ。 例えば普通のサラリーマンなら、平日の昼間に役所に行って書類作成、申請手続きの相談をすること自体、面倒だったり困難だったり、忙しい人ならほとんど無理かもしれない。 そうは言っても、何かそれなりの事情...

１　不動産の四方山話 ・不動産鑑定士試験から受験もせずに撤退した話。： https://tanakah17191928.blogspot.jp/2017/12/blog-post_31.html 　当ブログは一応、行政書士事務所のブログなのに、最近、不動産の記事をよく書いているので、このブログの行政書士の人は大丈夫なのか、と思われるかもしれないけれど、不動産に対しては、その道のプロと呼べるほどの者ではないけれど、素人よりは詳しいという自負もあるので、こういう記事を書き出すと止まらなくなる。 ２　人口減少社会と不動産 　これから人口減少社会で、空き家が増えるので、人によっては「不動産投資より株式投資だ」と強調する者もいるし、逆に、新築だろうと中古だろうと立地さえよければ「不動産投資はまだまだこれからだ」と主張する人もいる。 特定空き家等、空き家問題は最近クローズアップされるようになってきて、不動産に興味がない人もニュースや新聞記事等で知っているかもしれない。 僕は数年前から名古屋や東三河の中古住宅の市場を観察してきたけれど、名古屋の都心のワンルームは安いものは数百万円で売られているけれど、10年前と比較すると、低価格帯のものでプラス100万円ほど上昇しているように感じる。 豊橋等のマンションだと、物件にもよるけれど、名古屋の都心と比較すると数百万円お得に買えるような感じだと思う。 中古の一戸建てだと、都心のワンルームより高いけれど、田舎の車なしでは生活できないような、公共交通機関が貧弱で少し不便なところだと割安で、築年数が古いと数百万円の物件さえある。 興味のある人は、暇なときにYahoo!不動産などで調べてみるとおもしろいと思う。 ３　中古物件 　マンションにしろ一戸建てにしろ、中古を買うときには、新築を買うときよりも不安があるだろうし、後悔しないようにいろいろ調べた方がよいと思う。 僕も20代の頃、家ではなく車を中古で買って失敗したことがある。 数十万円の中古車を買ったら、あちこち見えないところが傷んでいて、車検で数十万円請求されたことがあった。 おまけに簡単には交換できない部品が傷んでいたせいで、変な異音がするのを我慢して乗っていたこともあった。 上記の車の話は、中古を買うときに起こり得ることであり、運が悪いと同様のこ...

　僕が昔勉強していた不動産鑑定士という資格について、少し書いてみようかと思う。 １　不動産鑑定士という資格 　途中で司法書士に転向して、不動産鑑定士の勉強はやめてしまったのだけれど、なぜ不動産鑑定士は受験さえせずに途中でやめたのかというと、僕が取ってもあまり有効ではないと思ったからだった、確か（昔のことなのであまりよく覚えていない）。 資格にこだわるくせに、資格を生かして独立する気は毛頭ないというよく分からない考えに支配されていた僕は、その資格でどのようなところに就職できるかということばかり考えていた。 要するに、資格を転職の武器ぐらいにしか考えていなかったのだけれど、不動産鑑定士の資格を求める求人が、不動産会社の営業みたいなものばかりで、これではあまり意味がないと思ったのだ（今は違うのかもしれないけれど）。 ２　不動産鑑定というお仕事 　不動産鑑定という仕事は、当時は、公的鑑定が降ってきて独立すればバリバリ稼げるという訳でもなく、そうかと言って、不動産鑑定事務所の求人数も少なく、優良求人は新卒のような若者を対象とするものばかりだった。 他の士業も同様のことが言えるかもしれないけれど、生き残ってバリバリ稼ぐには、不動産鑑定そのものよりも、不動産鑑定士という資格を印籠のように使って、不動産の専門家、コンサルタントとして活躍する方がよいのかもしれないし、そのためには見栄えの良い資格かもしれない。 ３　不動産と資格 　ただ、不動産コンサルタントをやりたいだけなら、別に不動産鑑定士にこだわる必要はなく、日本には不動産に関連する資格が他にもたくさんある。 その頃、ちょうど不動産鑑定士試験が制度改正された時期だったので、そのタイミングでやめたという事情もある。 旧試験制度について解説してもあまり意味がないので、ここでは詳しく書かないけれど、興味のある人は調べてみるとおもしろいかもしれない。 当時は、不動産鑑定士だけではなくて、司法試験、公認会計士、税理士等、各種資格試験の制度改正があって、資格浪人たちがいろいろな意味で阿鼻叫喚する時代だった。 ４　不動産業界にかかわり続けるべきなのか 　また、不動産業自体に幻滅していた時期だったので、それも不動産鑑定士試験から撤退した理由の一つである。 その後、司法書士試験の勉強を始めることにな...

１　漠然と法律家を目指す 　僕は20代の頃、漠然と法律家を目指して人生をさまよっていた。 司法試験の勉強をしたり、不動産会社にいた頃は不動産鑑定士の勉強をしたり、最後には司法書士の勉強をしてみたり。 土地家屋調査士の勉強をすべきだったと後悔した時期もあった。 ２　本当はコンサルタントになりたかった 　今振り返れば、僕は専門的な知識や能力で顧客に助力する、コンサルタントのような仕事がしたかったのだと思う。 一般的には、20代の若輩者がそのような仕事をしたければ、そのような会社や事務所に就職すべきだ。 知識も経験も不十分だった僕は、それを難関資格で補えると考えて、難しい国家資格に挑戦していたのだと思う。 当時の僕は、自分自身の真意にさえ気付いていなかった。 ３　例えば不動産コンサルタント 　今考えれば、コンサルティングできるような実力を身に付ける最短の方策は、不動産会社に拾われた時点で不動産コンサルタントを目指し、そのための勉強をしながら仕事で経験を積むべきだった。 ３～５年経験を積めば、簡単に転職できるだけの知識と経験を得ることができただろう。 別に今更、不動産会社に転職するつもりもないし、「コンサルタントになりたい」などと青臭いことを言うつもりもないけれど、若かったあの頃に犯した過ちを繰り返さないようにしたい。 ４　何でもいいから経験を積んでみよう 　世の中、経験を積んで実力をつけることが一番評価されるし、もし資格にこだわり専業で資格試験に挑戦するなら、資格と心中する覚悟でやるべきだった。 資格のコストパフォーマンスや将来性は、一つの判断材料に過ぎない。

　僕がこの記事を書いたのは、下記の記事に感銘を受けたから。 ・ 私が人生の進路変更をした本当の理由 （ My Life After MIT Sloan ） １　不動産会社の営業 　僕は名古屋の不動産会社で営業として働き始めた。 そして２年弱働いて１件も売ることができなかった。 僕には営業能力・センスが欠けていた、そして今もない。 「不動産って高額だし、不動産営業って大変って聞くし、不動産の営業ができないだけで、ほかの営業なら何とかなるんじゃない？」、と思う人もいるかもしれない。 そこの会社の営業は反響営業で、新聞広告を見て興味を持った人から電話がかかってくるので、それで物件を案内して契約をとるのが仕事だ。 運によるところが大きいかもしれない（買う気満々の客なら誰でも売れる？）。 だから、どんな下手でも１年以上いれば１件ぐらいはなんとか売れる。 そう考えると、僕は売れる客を数人逃がしているはずだ。 なんとも情けない話だ。 ２　名古屋の師匠と先生との出会い 　売れない営業は去らねばならない。 それがこの会社を辞めた理由だ。 辞める時引き止められて、社長と喧嘩別れするように辞めることになった。 その社長にはとてもかわいがってもらった。 売れない営業の僕は、なぜかこの社長に気に入られていた。 社長は仕事が終わると自分が出資している居酒屋で酒を飲み、僕はよくそこに呼び出された。 そこでは、社長と土地家屋調査士の先生や仕事の関係者が集まって、業界話に花を咲かせていた。 　今でもたまにそこに行って、社長と先生に近況報告している。 その社長は僕の名古屋の師匠であり、その先生は僕の名古屋の先生だからだ。 その会社の宅建主任者は糖尿病で目が悪く、僕は空いた時間に契約書・重説のチェックをしていた。 たまに法律的な調査を手伝ったり、アドバイスしたりしていた。 ただ、社長が売れない営業の僕を教育してくれたのは、そんなつまらない理由ではないと思う。 一代で財を築いた男の酔狂としか思えない、今でも分からない、ただただ尊敬、感謝するしかない。 ３　営業が苦手な人間が士業を目指すということ 　その会社を辞めた表向きの理由は、司法書士を目指すためだった（１件も売れなかったなんて、恥ずかしくて人に言えなかった）。 ただ、表向きと...